NFS-e para locações a partir de dezembro de 2026: o que muda para quem aluga imóveis ou bens móveis – Agilize Contabilidade Online

A partir de 1º de dezembro de 2026, está prevista a emissão obrigatória da NFS-e de padrão nacional para operações de locação de bens móveis e locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, nos casos sujeitos à obrigação. A principal novidade é que a nota terá códigos próprios para identificar tanto a operação quanto seu tratamento perante o IBS e a CBS.

Quem precisa se preparar

As empresas que recebem por locação devem revisar seus contratos, identificar o que está sendo alugado e conferir seu enquadramento tributário. A emissão das operações abrangidas pelo item 99 deverá ocorrer no Emissor Público Nacional da NFS-e, mesmo que a empresa use um emissor municipal para outros serviços.

Pessoas físicas não passam a emitir nota automaticamente apenas porque recebem aluguel. A lei considera critérios como receita anual e quantidade de imóveis. Uma das hipóteses de enquadramento exige, no ano anterior, receita superior ao limite legal de R$ 240 mil, atualizado pelo IPCA, e mais de três imóveis distintos. Existem outras situações previstas em lei, por isso cada caso precisa ser avaliado.

Primeiro passo: Identificar o tipo de operação

O campo cTribNac é o código nacional que descreve o que está sendo cobrado. Os principais códigos publicados são:

Tipo de operação	cTribNac
Locação de imóvel	99.03.01
Cessão onerosa de imóvel	99.03.02
Arrendamento de imóvel	99.03.03
Servidão, cessão de uso ou de espaço de imóvel, sem caracterizar serviço sujeito ao ISS	99.03.04
Permissão de uso ou direito de passagem sobre imóvel, sem ISS	99.03.05
Locação de bem móvel, como máquina ou equipamento	99.04.01

Esses códigos são específicos da operação. O código residual 99.01.01 não deve ser escolhido por padrão quando já existir um código próprio para locação.

Segundo passo: Preencher os códigos tributários

Além do cTribNac, a nota pode exigir outros campos. Eles têm finalidades diferentes e não devem ser confundidos:

Campo	Para que serve	Referência comum
cNBS	Identifica a natureza da locação.	Imóvel residencial: 1.1002.10.00; não residencial: 1.1002.20.00.
cIndOp	Informa onde a operação ocorre para as regras do IBS.	020101: operação ligada ao local do imóvel, no caso usual de locação imobiliária.
CST IBS/CBS	Indica a situação tributária da operação.	200: alíquota reduzida; 000: tributação integral; 221: alíquota fixa proporcional.
cClassTrib	Explica qual regra legal de IBS/CBS está sendo aplicada.	200027: redução geral de 70% para locação de imóveis no regime regular.
ISS	Informa a incidência ou não do imposto municipal.	Na locação pura dos códigos do item 99: indicador 4, não incidência.

O cIndOp 020102 aparece nas tabelas para situações específicas de imóveis de características especiais, mas não é um substituto universal do 020101. Para bens móveis, cNBS e cIndOp dependem do tipo de bem e de como ocorre a entrega ou disponibilização. A contabilidade deve validar a combinação de campos aplicável.

Terceiro passo: Conferir o CST e o cClassTrib

A classificação de IBS/CBS depende do regime tributário e das características do contrato. Estes são os códigos que merecem atenção:

CST	cClassTrib	Quando pode ser utilizado
200	200027	Locação, cessão ou arrendamento de imóvel no regime regular: redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS.
200	200026	Locação de imóvel situado em zona reabilitada, se atendidos os requisitos legais: redução de 80%.
221	221001	Contratos imobiliários antigos que façam opção válida pelo regime transitório do art. 487: 3,65% sobre a receita bruta.
000	000001	Tributação integral, referência usual para locação de bens móveis sem benefício específico.
200	200048	Situações de locação residencial de curta duração equiparadas à hotelaria, quando a legislação exigir.

Importante: a redução de 70% é uma redução nas alíquotas de IBS/CBS, não um desconto no valor do aluguel. Também não se aplica automaticamente à locação de veículos, máquinas e outros bens móveis. Para pessoa física que não é contribuinte, não se deve copiar esses códigos como se toda locação exigisse NFS-e.

Exemplos de preenchimento

Os exemplos a seguir são referências para situações comuns de empresas no regime regular do IBS/CBS. O preenchimento definitivo depende da operação e da versão do emissor:

Exemplo	Códigos de referência
Aluguel de sala comercial	cTribNac 99.03.01 \| cNBS 1.1002.20.00 \| cIndOp 020101 \| CST 200 \| cClassTrib 200027.
Aluguel de apartamento residencial	cTribNac 99.03.01 \| cNBS 1.1002.10.00 \| cIndOp 020101 \| CST 200 \| cClassTrib 200027.
Locação de equipamento sem operador	cTribNac 99.04.01 \| cNBS conforme o equipamento \| cIndOp conforme a entrega \| CST 000 e cClassTrib 000001 quando houver tributação integral.

Os exemplos não se aplicam automaticamente a empresas do Simples Nacional, pessoas físicas, contratos sujeitos a regime especial ou operações que incluam serviços adicionais. O tratamento precisa ser confirmado antes da emissão.

Quais informações separar antes de emitir

Dados do locador e do locatário, valor da cobrança, período de referência e contrato de locação.
Para imóveis: finalidade residencial ou não residencial, endereço, inscrição imobiliária, CIB quando exigível e eventual copropriedade.
Para bens móveis: descrição, NCM, quantidade e condições de disponibilização do bem, conforme os campos do novo leiaute.
Se a cobrança reúne aluguel, condomínio ou IPTU, separar os valores e verificar as regras legais de ajuste de base.

A nova nota cria cobrança imediata de mais imposto?

Não necessariamente. Emitir a nota é uma obrigação documental e não significa, por si só, recolher integralmente IBS e CBS já em dezembro de 2026. Os tributos seguem regras de transição e o tratamento depende do regime do locador. A locação pura também continua fora do ISS; serviços de administração, corretagem e operações com operador devem ser analisados separadamente.

O que fazer agora

Antes de dezembro, organize os contratos e dados da locação, confirme os códigos com a contabilidade e acompanhe a liberação do Emissor Nacional para realizar a primeira emissão no canal correto.